龍頭房企2017年成績單出爐

1. 中國房地產將來的發展趨勢，兼談與股市的關系

2018年房地產行業發展前景分析 機遇與挑戰並存
調控「穩」字當先，預計限售、限價將常態化
目前各地樓市政策進入微調時期，目的為防止區域樓市出現「量」、「價」明顯波動，預計限售、限價將成為各地調控的常態化舉措，未來調控力度大幅上行的可能較小。
預計限售、限價將為常態化調控舉措
限售政策能夠精準打擊投機炒房，既不傷及剛需又能抑制投機、平穩樓市，逐漸成為了各城市調控的首選和標配，2018年以來新出台調控的城市政策無一不包含限售，截至2018年6月中旬，限售城市數量已近70個，限售年限在2-5年不等。此外，限價同樣是各地調控不可或缺的方式之一，主要目的為通過行政干預防止一手房價格的大幅波動，多個城市一手房定價普遍低於周邊二手房。考慮到目前樓市調控基調主要為穩定房地產市場，預計限售、限價將成為各地樓市調控的常態化舉措。
三、四線銷售增長動能趨弱，再融資壓力對投資制約明顯
商品房銷售仍維持同比微增，三、四線城市表現雖優於一、二線，但銷售增長動能略顯不足。全國商品房銷售增速呈現下降趨勢，據前瞻產業研究院發布的《房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》數據顯示，截至2018年1-5月，全國商品房銷售面積累計同比增長2.90%，其中4月商品房銷售面積當月同比增速甚至為-4.09%，顯示出全國商品房銷售增長已有所乏力。分區域來看，大中城市市場有所回暖，30大中城市成交面積當月同比跌幅在2018年以來收窄，但全國商品房銷售數據雖優於30大中城市表現卻無明顯上揚，顯示出大中城市之外的三、四線銷售增長動能有所減弱。
開發投資整體表現仍較好，但再融資壓力對投資有較大制約
截至2018年5月底，房地產開發投資完成額累計同比增速達10.20%，較2017年底繼續上升了3.20個百分點，投資數據仍表現搶眼，但實際從2018年3月以來，單月投資額同比增速則出現了持續走低，疊加社會融資規模數據2018年以來明顯走弱，房地產開發到位資金來源累計同比增速承壓，其中開發貸、按揭貸款累計同比已走入負值區間影響，房企投資增速存在下行壓力。
預計行業銷售穩中略降
目前核心一、二線城市限購、限貸、限售力度較強，同期部分城市首套房貸款折扣取消，利率甚至上升到基準利率的1.05-1.1倍不等，較大地削弱了貸款買房人群購買力，而三、四線城市盡管目前庫存水平仍較低，但考慮到棚改及貨幣化安置力度邊際將無明顯增長，區域房價的上升也致使當地人群購買力下降影響，三、四線房地產銷售的同比高增速難以維系，預計2018年全年商品房銷售同比增速將收在約-2%。
開發投資增速趨弱
受全國商品房庫存處於低位、行業集中度快速上升影響，房企補庫存意願十分強烈，但投資勢必需要杠桿的擴張，在去杠桿政策背景下，房企再融資環境的大幅收緊對擴充資源的能力造成明顯制約。我們依舊維持對房地產開發投資邊際悲觀的判斷，預計2018年行業開發投資增速將小幅增長約3%左右。
大型房企深耕區域能力加強，銷售集中度快速提升
在全行業銷售、投資邊際趨弱的背景下，大型房企的項目布局更為分散，抗擊政策和市場變化的能力更強，行業銷售集中度提升速度迅猛。截至2017年底，銷售金額TOP10、TOP30的房企市場份額已分別達23.8%和38.1%，而在2018年1-5月TOP10、TOP30的市場佔有率更進一步分別提升至31.5%和51.5%。此外，大型房企深耕城市能力加強，區域房企突圍難度更大，除少數地方核心國企、個別實力較強的區域品牌房企外，區域房企已很難占據當地銷售前列的位置，而反之如萬科等龍頭房企則位列多個城市的銷售前5，預計隨著龍頭房企的市場布局進一步分散，各地銷售前列的榜單中區域房企的身影將更為鮮見。
行業資源集聚效應明顯，強化大型房企市佔率提升趨勢
2018年1-5月全國房地產企業拿地TOP10、TOP30權益拿地金額佔300城土地出讓金比例均達約24.05%和42.06%，該比例較2017年底略有下降但仍維持較高的水平。大型房企在獲取資源優勢十分突出，充足的土地儲備進一步強化了其市佔率持續提升的趨勢。
各地調控進入微調階段，限售、限價常態化穩定市場
目前各地調控政策進入微調階段，主要針對投機炒房，核心目的求「穩」。2018年以來，出台調控政策的城市主要為前期無政策出台或政策力度不足、今年以來市場熱度上升較快的城市，不同城市政策力度差異大。
行業融資難、融資貴現象日益突出，國有房企、龍頭房企融資優勢明顯
房企融資方式主要包括銀行開發貸、信託等非標融資、發行債券。從政策變化來看，銀行開發貸、非標融資均面臨不同程度的監管趨嚴影響，而債券發行雖然告別了2017年前三季度的「一刀切」情況，但主要發行主體仍以國企、上市品牌房企為主，募集資金用途多用於借新還舊，不能用於拿地和房地產項目建設(除住房租賃項目)。
從投資機構的風險偏好來看，投資機構更傾向於參考中房協或其他第三方機構出具的綜合實力或銷售排名，風險偏好由百強房企迅速收縮至前50甚至前30強，而房企信用債則受到行業下行、負面事件及監管趨嚴影響，市場風險偏好大幅降低，部分機構甚至對「民營房企」採取一刀切的態度。行業融資集中度上行明顯，國有房企融資環境優於民營房企，而民營龍頭融資環境又優於民營中小房企。

2. 吉利集團與卓尓集團哪個更有實力

吉利集團與卓尓集團哪個更有實力？千呼萬喚始出來~

日前，

2018《財富》中國500強排行榜 重磅發布啦~

（註：本排行榜覆蓋范圍包括在中國境內外上市的所有中國公司。）

今年中國上榜的500家上市公司

總營業收入達到了39.65萬億元人民幣

較去年上漲18.22%，漲幅翻倍；

凈利潤更是達到了3.48萬億元，增長24.24%

（作為對比，去年凈利潤漲幅僅為2.2%）

今年上榜公司的年營收門檻為138.64億元

繼去年首次突破百億之後，提升了22.44%！

哪家公司最賺錢？

大家熟知的化工巨頭們能排第幾？

哪個省份的500強企業最多？

我們一起來看看~

榜單頭部公司依然是：中石化、中石油和中國建築。前十名中的兩家保險業巨頭——中國平安保險(集團)股份有限公司和中國人壽保險股份有限公司排名相比去年都上升了一位，分列第四和第十。

今年一共有47家新上榜和重新上榜公司，頗受關注的有兩家首次上榜的汽車及零配件行業公司：山東玲瓏輪胎股份有限公司（第498位），和因為模仿保時捷而成為網紅、並引起爭議的眾泰汽車股份有限公司（第352位）。

最賺錢的公司

在盈利能力方面，最賺錢的10家上市公司除了幾大商業銀行和保險公司之外，是中國移動有限公司、騰訊控股有限公司和阿里巴巴集團控股有限公司。

這十家公司創造了500家最大上市公司近40%的利潤。

汽車行業

汽車及零配件行業有28家企業上榜。其中，最賺錢的10家企業分別為：上汽集團、濰柴動力、北汽集團、東風汽車、比亞迪、長城汽車、吉利汽車、長安汽車、廣汽集團、中國重汽(香港)。

除濰柴動力是零部件企業外，其餘9家都是整車企業。

快消行業

快消行業共有54家企業上榜。其中，營收前十的分別是京東、國葯控股、阿里巴巴、蘇寧易購、萬洲國際、華潤醫葯、上海醫葯、中國糧油、九州通醫、唯品會，其中4家和零售有關。

在盈利方面，利潤前十強有阿里巴巴、貴州茅台、五糧液、萬洲國際、玖龍紙業、廣東溫氏、江蘇洋河、伊利、國葯控股、理文造紙。

從行業分布來看，屬零售行業有16家，分別是京東、阿里巴巴、蘇寧、唯品會、國美、永輝超市、上海百聯、大昌行、供銷大集、大商股份、聯華超市、卓爾集團、天虹商場、步步高、中百控股、長春歐亞。

其中阿里巴巴利潤最高，達670.71億元，其次是蘇寧易購利潤42.13億元，唯品會利潤19.50億元，永輝超市18.17億元，京東利潤 1.17億元，國美控股和聯華超市處於虧損狀態。

在白酒中有三家上榜，「茅五洋」 位列前三，其中茅台營收610.63億元，利潤270.79億元，表現搶眼；在啤酒行業中，華潤啤酒和青島啤酒也分別上榜。

乳業有4家上榜，分別是伊利、新希望、蒙牛和光明乳業，其中伊利利潤最高，達60億元，新希望和蒙牛利潤在20億元以上，光明乳業利潤6.17億元。

屬綜合食品行業有5家，分別是萬洲國際、廣東溫氏、通威股份、上海梅林正廣和、達利食品。其中萬洲國際營收達1511億元，位列財富中國榜第55位，利潤76.49億元。

此外，OTC行業12家，保健食品2家、紙業4家、糧油1家、日化1家、日用品1家、調味品1家、酒店1家。

最賺錢的行業

行業方面，包括阿里巴巴、騰訊和愛奇藝在內的7家互聯網服務公司的總市值超過了7萬億，佔比接近500家上市公司總市值的15%。

而公司數量佔比不到4%的兩個行業——保險業和石油、天然氣、石化行業的18家上榜公司，卻創造了近20%的收入。

此外，根據中金分析：2018年共有55家房地產企業上榜，數量居各行業首位；而它們的總收入在去年高基數的基礎上，繼續實現了超過19.6%的增長。

榜單反映了哪些行業趨勢？

中金公司財富管理股票研究團隊

解讀了榜單中所反映的行業趨勢↓

「漲價板塊」多點開花，中上遊行業明顯受益

在供給側改革推進、環保要求趨嚴、國際油價上行等因素的影響下，「漲價板塊」在2018年的榜單中多點開花，中上遊行業明顯受益。

煤炭行業13家上榜公司2017年累計收入同比增長38.5%；
造紙行業6家上榜公司，2017年累計收入同比增長29.1%；
石油石化行業10家上榜公司2017年累計收入同比增長22.2%；
化工行業20家上榜公司2017年累計收入同比增長40.3%。

互聯網巨頭加速滲透，新零售企業增長強勁

與我們的生活體驗一致，互聯網巨頭正在中國各行業加速滲透，在消費升級的背景下，錄得強勁的營收與利潤增長。

2018年入選中國500強榜單的互聯網服務公司，其累計收入同比增長47.96%，累計歸母凈利潤同比增長67.6%，明顯好於上榜企業整體水平，榜單排名均有提升，表現靚麗。

同時，互聯網加速滲透和居民側消費升級也帶動了一批優秀的新零售企業快速發展，多家新零售企業2017年的營收增速達到25%以上。

房地產行業繁榮延續，龍頭房企繼續增長

從榜單數據看，龍頭房企2017年保持繁榮態勢，在2016年的高基數上繼續增長。

根據《財富》雜志的行業分類標准，2018年的中國500強榜單共有房地產企業55家，房企上榜公司數量佔比連續第二年超過10%，上榜公司數量居各行業首位。

2018年，在上榜的55家房企中，有40家房企在之前的高基數上，實現了超過19.6%的營收增速，體現了行業的整體繁榮和龍頭的份額提升。

3. 20家龍頭房企盈利情況分析，恆大、中海、碧桂園是怎麼賺錢的

恆大，中海，碧桂園都是以優異的地理位置去賺錢的

4. 為什麼說調控對龍頭房企無影響

浙江一家龍頭房企執行總裁表示，「即使再融資大門重新關閉，對於標桿房企來說，也並非不能容忍。因為當前房企獲得資金的渠道更廣，資本一定會克服『重重障礙』奔向高回報行業。」

新華社記者調查發現，在貨幣流動性較為充裕的情況下，各類變通做法在不斷增加。銀行理財產品是銀行資金進入房地產市場的重要渠道。「銀行受制於政策約束，並不能過多向房企貸款，但房企可以找一家信託公司成立一個信託計劃，然後由銀行購買，實現信貸資金繞道流出。」

在房企拿地過程中，目前甚至還出現一些資金方式「創新」。一位近期在上海頻頻參與拿地的開發商告訴記者，現在一線城市拿地，基本只需准備10％的土地款，剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取。「不少金融機構競相上門來提供貸款，但會設置一定額度。超過授信額度，就以股權的形式放貸，未來銷售利潤與他們分成。」目前，市場上已經出現多個機構，專門為開發商提供拍地保證金甚至首付金。

業內人士認為，只有對上述這些「創新」「變通」渠道進行更加嚴格的監管，才能真正影響到房地產商的資金鏈，新政策才能真正發揮作用，進而擠出土地市場的局部泡沫。

（以上回答發布於2016-08-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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5. 房企融資風險凸顯是真的嗎

倪鵬飛表示，雖然近一年來房地產相關資金不斷收緊，但房企各項融資規模依然高於同期，面臨資金鏈與信貸違約風險。

報告指出，房企負債率高企，已經達到或超過警戒水平。Wind資訊數據顯示，截至9月底，A股136家上市房企負債合計達6.04萬億元，同比增加23.21%。36家房企資產負債率超過80%紅線，佔比近26.5%。其中，融創資產負債率高達92%，恆大、綠地、碧桂園等龍頭房企也普遍接近於90%。值得一提的是，上市房企有息負債也整體攀升，截至9月底，136家房企有息負債總額達2.7萬億元，較2016年的2萬億元相比，同比增幅高達37%。

除負債外，信貸來源變化明顯。報告顯示，2016年9月份以來，房地產開發資金來源中個人按揭貸款增速下降迅猛，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%，但與之相對應的是，房地產開發資金來源中國內非金融機構貸款增速大幅增加，同比漲幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%。

倪鵬飛表示，在目前房企總體負債率高企，資金集中兌付壓力加大的背景下，樓市大幅波動會影響企業資金鏈安全，進而影響金融機構，因此，應加大對資金投向的管控，促進房企降低高杠桿資金佔比。

6. 2017年商品房銷售量價多不多

國家統計局日前發布的「2017年全國房地產開發投資和銷售情況」顯示，2017年商品房銷售量價刷新中國樓市記錄。

克而瑞研究中心數據顯示，百強房企的業績增速遠超行業平均水平。祥生地產以超過200%的業績增長率「加冕」增速最快的開發商。「2017年祥生總銷售金額達619.6億元，僅用3年就將銷售額從100億元大幅提高到600多億元。」祥生控股集團總裁趙紅衛說。

易居企業集團CEO丁祖昱在「相信2018：丁祖昱評樓市年度發布會」上分析稱，「2017年三線及以下城市樓市成交量在全國銷售總量中佔比超過60%。因此，掘金三四線樓市是百強房企2017年的重要議題，多數開發商重點布局的是一線城市需求外溢的三四線城市，以及有特色小鎮概念支撐的三四線城市。三四線樓市成交火爆成就了標桿房企的靚麗業績。」

「不少開發商認為三四線城市風險大，趁著一輪行情『割韭菜』，這是對城鎮化的片面理解；還有些開發商認為庫存高的城市沒活力，地價貴於房價就認為未來房價還會漲，仍對住宅產品的迭代存在惰性。」祥生集團副總裁陳弘倪認為，開發商應從「造好房子」轉型為「造好生活」。

丁祖昱表示，2017年在各地調控持續加碼的政策環境下，行業份額集中度更強，向大型品牌房企靠攏，中小房企生存空間日益逼仄。克而瑞數據顯示，百強房企已佔據房地產市場的「半壁江山」：前100強房企的市場集中度高達55.5%，比2016年同期增加10.7個百分點。其中，前10強的市場集中度達24.1%，較2016年提升5個百分點。

「銷售金額突破千億元是一個里程碑。」丁祖昱認為，「未來標桿房企的數量將越來越少，但是房企的規模會越來越大。」為了能夠繼續「留在牌桌上」，目前未躋身千億軍團的前50強企業均提出將在2018年沖擊千億大關。在「千億計劃」的刺激下，標桿房企正積極增加土地儲備規模。

鉅派投資集團董事長兼CEO倪建達在「易居沃頓第六期研修班」上表示，在房地產行業，很多企業都是用現有和未來的資本購買資產，然後把這些資產在未來出售形成利潤。未來百強房企之間發生收並購的概率將不斷增大。中小房地產商若不想被大企業收購，出路要麼是聯合體量相近的企業做整合，要麼是依靠金融企業，這樣雖然可能失去對公司的控股權，但不會失去行業話語權。

中國人多，房子也需要。

7. 房企成績單出爐，房企業績為什麼這么火

國家統計局最新披露的數據顯示，11月份，國內一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別下降0.1%和0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴大0.1個百分點。另據統計上海等嚴格限購的一線城市，房貸幾年來出現了首次下滑。

由於前兩年的房價上漲，疊加上2016年末的結轉，大部分房地產企業依然收獲了歷史上最豐盛的房地產盛宴：2017年是銷售業績與利潤上漲最為迅速的一年。本輪調控逐漸開始影響市場，對於房地產企業來說，壓力逐漸開始體現到銷售數據上。

8. 萬科中海龍湖這些龍頭房企對於畢業生有多難進

國內地產市場雖然曾經很繁榮，但是其實體制非常落後，原因你懂得。近年國家內調控及反腐，消費容者也越來越成熟和理性，地產行業真正開始面臨步入市場化競爭。各類房企急需人才，但企業文化各不相同，海龜理論上是受歡迎的，放手一試吧！祝你好運

9. 多少家上市房企去年銷售額3.37萬億元

2017年，在「房住不炒」總基調下，全國商品房成交量增速有所放緩，但上市房企銷售規模再創新高。1月9日，中原地產研究中心公布的最新統計數據顯示，截至日前，共有31家上市房企公布2017年銷售業績，這些企業全年銷售額合計高達33758億元，相比2016年的21908億元上漲幅度達到54%。

中指院認為，未來隨著房地產多元供給體系逐步完善、長效機制加速建立、資金面繼續收緊，這些規模房企需在大規模搶收後保持清醒，早應對行業變局。

10. 2015年龍頭房企斬獲頗豐 業內看好2016年市場

3月以來，上市房企密集發布2015年年報和2016年的發展戰略。去年，房企可謂遭遇「冰火兩重天」。重點布局一二線城市的開發商賺得盆滿缽滿，而過度依賴三四線城市的開發商難以擺脫庫存壓力，業績大受影響。

上市房企業績披露尚未完全結束，但不難看出，龍頭房企斬獲頗豐，行業分化加劇；傳統地產業務的地位難撼，但房企繼續嘗試「出海」、金融等新業務。

2015年龍頭房企斬獲頗豐

去年，以萬科、保利、碧桂園、華潤等龍頭房企為代表的房企，在市場上卻取得了不錯的成績。

由於銷售表現出色，多家房企早在2015年11月左右就宣布提前達到年度銷售目標，恆大、中海等房企還曾上調銷售目標，並最終完成目標。

作為行業龍頭企業的萬科，其年報顯示，2015年共實現銷售面積2067.1萬平方米，銷售金額2614.7億元，同比分別增長14.3%和20.7%，在全國商品房市場的佔有率進一步上升至3%，銷售金額與市場佔有率均創新紀錄。萬科集團高級副總裁譚華傑甚至在年報發布上用「歷史上最好的一年」來形容2015年的業績。

同列「千億房企」行列的碧桂園、保利地產，也有著不錯的表現。碧桂園集團3月15日在香港披露，其2015年共實現合同銷售金額約1401.6億元,合同銷售面積約2153萬平方米，同比分別增長7.1%和10.7%。

此外，還有一些新銳企業的表現較為搶眼，比如泰禾集團去年全年實現營業收入148億元，同比增長76.93%。 新京報記者 陳禹銘

房企看好2016年市場

對於今年的樓市行情，不少房企都比較看好，因此制定的目標也相對較為樂觀。

碧桂園總裁莫斌就在業績發布會上表示，城鎮化將持續，房地產將受惠於不斷落地的政策刺激，房地產即將迎來最寬松的政策周期，因此對行業發展相對樂觀。根據碧桂園披露，其2016年國內銷售目標為1680億元人民幣，比2015年全集團合同銷售額增長約20%。

持相似看法的還有雅居樂集團主席兼總裁陳卓琳。據他預計：「2016年中國經濟將保持平穩增長。政府近期推行的相關政策將有助於進一步刺激房地產市場氣氛。雅居樂相信首次置業或改善型住房的剛性需求將持續主導市場。」據悉，雅居樂2016年制定了銷售目標460億元，而截至3月24日，雅居樂已銷售超100億元，較去年同期上升3成。

此外，萬科集團總裁郁亮在今年1月時也表示，萬科2016年的銷售目標是3000億元。如果這一目標得以實現，其業績增長率也將達到15%以上。

不過值得注意的是，也有房企主動下調了其預期。比如，萬達商業地產3月24日披露的年報顯示，2016年預期新開業購物中心50個以上，物業銷售合同約1000億元，較2015年1640.8億元的銷售額下調640億元，顯示出其轉型的決心。

（以上回答發布於2016-03-25，當前相關購房政策請以實際為准）

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