龙头房企2017年成绩单出炉

1. 中国房地产将来的发展趋势，兼谈与股市的关系

2018年房地产行业发展前景分析 机遇与挑战并存
调控“稳”字当先，预计限售、限价将常态化
目前各地楼市政策进入微调时期，目的为防止区域楼市出现“量”、“价”明显波动，预计限售、限价将成为各地调控的常态化举措，未来调控力度大幅上行的可能较小。
预计限售、限价将为常态化调控举措
限售政策能够精准打击投机炒房，既不伤及刚需又能抑制投机、平稳楼市，逐渐成为了各城市调控的首选和标配，2018年以来新出台调控的城市政策无一不包含限售，截至2018年6月中旬，限售城市数量已近70个，限售年限在2-5年不等。此外，限价同样是各地调控不可或缺的方式之一，主要目的为通过行政干预防止一手房价格的大幅波动，多个城市一手房定价普遍低于周边二手房。考虑到目前楼市调控基调主要为稳定房地产市场，预计限售、限价将成为各地楼市调控的常态化举措。
三、四线销售增长动能趋弱，再融资压力对投资制约明显
商品房销售仍维持同比微增，三、四线城市表现虽优于一、二线，但销售增长动能略显不足。全国商品房销售增速呈现下降趋势，据前瞻产业研究院发布的《房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》数据显示，截至2018年1-5月，全国商品房销售面积累计同比增长2.90%，其中4月商品房销售面积当月同比增速甚至为-4.09%，显示出全国商品房销售增长已有所乏力。分区域来看，大中城市市场有所回暖，30大中城市成交面积当月同比跌幅在2018年以来收窄，但全国商品房销售数据虽优于30大中城市表现却无明显上扬，显示出大中城市之外的三、四线销售增长动能有所减弱。
开发投资整体表现仍较好，但再融资压力对投资有较大制约
截至2018年5月底，房地产开发投资完成额累计同比增速达10.20%，较2017年底继续上升了3.20个百分点，投资数据仍表现抢眼，但实际从2018年3月以来，单月投资额同比增速则出现了持续走低，叠加社会融资规模数据2018年以来明显走弱，房地产开发到位资金来源累计同比增速承压，其中开发贷、按揭贷款累计同比已走入负值区间影响，房企投资增速存在下行压力。
预计行业销售稳中略降
目前核心一、二线城市限购、限贷、限售力度较强，同期部分城市首套房贷款折扣取消，利率甚至上升到基准利率的1.05-1.1倍不等，较大地削弱了贷款买房人群购买力，而三、四线城市尽管目前库存水平仍较低，但考虑到棚改及货币化安置力度边际将无明显增长，区域房价的上升也致使当地人群购买力下降影响，三、四线房地产销售的同比高增速难以维系，预计2018年全年商品房销售同比增速将收在约-2%。
开发投资增速趋弱
受全国商品房库存处于低位、行业集中度快速上升影响，房企补库存意愿十分强烈，但投资势必需要杠杆的扩张，在去杠杆政策背景下，房企再融资环境的大幅收紧对扩充资源的能力造成明显制约。我们依旧维持对房地产开发投资边际悲观的判断，预计2018年行业开发投资增速将小幅增长约3%左右。
大型房企深耕区域能力加强，销售集中度快速提升
在全行业销售、投资边际趋弱的背景下，大型房企的项目布局更为分散，抗击政策和市场变化的能力更强，行业销售集中度提升速度迅猛。截至2017年底，销售金额TOP10、TOP30的房企市场份额已分别达23.8%和38.1%，而在2018年1-5月TOP10、TOP30的市场占有率更进一步分别提升至31.5%和51.5%。此外，大型房企深耕城市能力加强，区域房企突围难度更大，除少数地方核心国企、个别实力较强的区域品牌房企外，区域房企已很难占据当地销售前列的位置，而反之如万科等龙头房企则位列多个城市的销售前5，预计随着龙头房企的市场布局进一步分散，各地销售前列的榜单中区域房企的身影将更为鲜见。
行业资源集聚效应明显，强化大型房企市占率提升趋势
2018年1-5月全国房地产企业拿地TOP10、TOP30权益拿地金额占300城土地出让金比例均达约24.05%和42.06%，该比例较2017年底略有下降但仍维持较高的水平。大型房企在获取资源优势十分突出，充足的土地储备进一步强化了其市占率持续提升的趋势。
各地调控进入微调阶段，限售、限价常态化稳定市场
目前各地调控政策进入微调阶段，主要针对投机炒房，核心目的求“稳”。2018年以来，出台调控政策的城市主要为前期无政策出台或政策力度不足、今年以来市场热度上升较快的城市，不同城市政策力度差异大。
行业融资难、融资贵现象日益突出，国有房企、龙头房企融资优势明显
房企融资方式主要包括银行开发贷、信托等非标融资、发行债券。从政策变化来看，银行开发贷、非标融资均面临不同程度的监管趋严影响，而债券发行虽然告别了2017年前三季度的“一刀切”情况，但主要发行主体仍以国企、上市品牌房企为主，募集资金用途多用于借新还旧，不能用于拿地和房地产项目建设(除住房租赁项目)。
从投资机构的风险偏好来看，投资机构更倾向于参考中房协或其他第三方机构出具的综合实力或销售排名，风险偏好由百强房企迅速收缩至前50甚至前30强，而房企信用债则受到行业下行、负面事件及监管趋严影响，市场风险偏好大幅降低，部分机构甚至对“民营房企”采取一刀切的态度。行业融资集中度上行明显，国有房企融资环境优于民营房企，而民营龙头融资环境又优于民营中小房企。

2. 吉利集团与卓尓集团哪个更有实力

吉利集团与卓尓集团哪个更有实力？千呼万唤始出来~

日前，

2018《财富》中国500强排行榜 重磅发布啦~

（注：本排行榜覆盖范围包括在中国境内外上市的所有中国公司。）

今年中国上榜的500家上市公司

总营业收入达到了39.65万亿元人民币

较去年上涨18.22%，涨幅翻倍；

净利润更是达到了3.48万亿元，增长24.24%

（作为对比，去年净利润涨幅仅为2.2%）

今年上榜公司的年营收门槛为138.64亿元

继去年首次突破百亿之后，提升了22.44%！

哪家公司最赚钱？

大家熟知的化工巨头们能排第几？

哪个省份的500强企业最多？

我们一起来看看~

榜单头部公司依然是：中石化、中石油和中国建筑。前十名中的两家保险业巨头——中国平安保险(集团)股份有限公司和中国人寿保险股份有限公司排名相比去年都上升了一位，分列第四和第十。

今年一共有47家新上榜和重新上榜公司，颇受关注的有两家首次上榜的汽车及零配件行业公司：山东玲珑轮胎股份有限公司（第498位），和因为模仿保时捷而成为网红、并引起争议的众泰汽车股份有限公司（第352位）。

最赚钱的公司

在盈利能力方面，最赚钱的10家上市公司除了几大商业银行和保险公司之外，是中国移动有限公司、腾讯控股有限公司和阿里巴巴集团控股有限公司。

这十家公司创造了500家最大上市公司近40%的利润。

汽车行业

汽车及零配件行业有28家企业上榜。其中，最赚钱的10家企业分别为：上汽集团、潍柴动力、北汽集团、东风汽车、比亚迪、长城汽车、吉利汽车、长安汽车、广汽集团、中国重汽(香港)。

除潍柴动力是零部件企业外，其余9家都是整车企业。

快消行业

快消行业共有54家企业上榜。其中，营收前十的分别是京东、国药控股、阿里巴巴、苏宁易购、万洲国际、华润医药、上海医药、中国粮油、九州通医、唯品会，其中4家和零售有关。

在盈利方面，利润前十强有阿里巴巴、贵州茅台、五粮液、万洲国际、玖龙纸业、广东温氏、江苏洋河、伊利、国药控股、理文造纸。

从行业分布来看，属零售行业有16家，分别是京东、阿里巴巴、苏宁、唯品会、国美、永辉超市、上海百联、大昌行、供销大集、大商股份、联华超市、卓尔集团、天虹商场、步步高、中百控股、长春欧亚。

其中阿里巴巴利润最高，达670.71亿元，其次是苏宁易购利润42.13亿元，唯品会利润19.50亿元，永辉超市18.17亿元，京东利润 1.17亿元，国美控股和联华超市处于亏损状态。

在白酒中有三家上榜，“茅五洋” 位列前三，其中茅台营收610.63亿元，利润270.79亿元，表现抢眼；在啤酒行业中，华润啤酒和青岛啤酒也分别上榜。

乳业有4家上榜，分别是伊利、新希望、蒙牛和光明乳业，其中伊利利润最高，达60亿元，新希望和蒙牛利润在20亿元以上，光明乳业利润6.17亿元。

属综合食品行业有5家，分别是万洲国际、广东温氏、通威股份、上海梅林正广和、达利食品。其中万洲国际营收达1511亿元，位列财富中国榜第55位，利润76.49亿元。

此外，OTC行业12家，保健食品2家、纸业4家、粮油1家、日化1家、日用品1家、调味品1家、酒店1家。

最赚钱的行业

行业方面，包括阿里巴巴、腾讯和爱奇艺在内的7家互联网服务公司的总市值超过了7万亿，占比接近500家上市公司总市值的15%。

而公司数量占比不到4%的两个行业——保险业和石油、天然气、石化行业的18家上榜公司，却创造了近20%的收入。

此外，根据中金分析：2018年共有55家房地产企业上榜，数量居各行业首位；而它们的总收入在去年高基数的基础上，继续实现了超过19.6%的增长。

榜单反映了哪些行业趋势？

中金公司财富管理股票研究团队

解读了榜单中所反映的行业趋势↓

“涨价板块”多点开花，中上游行业明显受益

在供给侧改革推进、环保要求趋严、国际油价上行等因素的影响下，“涨价板块”在2018年的榜单中多点开花，中上游行业明显受益。

煤炭行业13家上榜公司2017年累计收入同比增长38.5%；
造纸行业6家上榜公司，2017年累计收入同比增长29.1%；
石油石化行业10家上榜公司2017年累计收入同比增长22.2%；
化工行业20家上榜公司2017年累计收入同比增长40.3%。

互联网巨头加速渗透，新零售企业增长强劲

与我们的生活体验一致，互联网巨头正在中国各行业加速渗透，在消费升级的背景下，录得强劲的营收与利润增长。

2018年入选中国500强榜单的互联网服务公司，其累计收入同比增长47.96%，累计归母净利润同比增长67.6%，明显好于上榜企业整体水平，榜单排名均有提升，表现靓丽。

同时，互联网加速渗透和居民侧消费升级也带动了一批优秀的新零售企业快速发展，多家新零售企业2017年的营收增速达到25%以上。

房地产行业繁荣延续，龙头房企继续增长

从榜单数据看，龙头房企2017年保持繁荣态势，在2016年的高基数上继续增长。

根据《财富》杂志的行业分类标准，2018年的中国500强榜单共有房地产企业55家，房企上榜公司数量占比连续第二年超过10%，上榜公司数量居各行业首位。

2018年，在上榜的55家房企中，有40家房企在之前的高基数上，实现了超过19.6%的营收增速，体现了行业的整体繁荣和龙头的份额提升。

3. 20家龙头房企盈利情况分析，恒大、中海、碧桂园是怎么赚钱的

恒大，中海，碧桂园都是以优异的地理位置去赚钱的

4. 为什么说调控对龙头房企无影响

浙江一家龙头房企执行总裁表示，“即使再融资大门重新关闭，对于标杆房企来说，也并非不能容忍。因为当前房企获得资金的渠道更广，资本一定会克服‘重重障碍’奔向高回报行业。”

新华社记者调查发现，在货币流动性较为充裕的情况下，各类变通做法在不断增加。银行理财产品是银行资金进入房地产市场的重要渠道。“银行受制于政策约束，并不能过多向房企贷款，但房企可以找一家信托公司成立一个信托计划，然后由银行购买，实现信贷资金绕道流出。”

在房企拿地过程中，目前甚至还出现一些资金方式“创新”。一位近期在上海频频参与拿地的开发商告诉记者，现在一线城市拿地，基本只需准备10％的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。“不少金融机构竞相上门来提供贷款，但会设置一定额度。超过授信额度，就以股权的形式放贷，未来销售利润与他们分成。”目前，市场上已经出现多个机构，专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。

业内人士认为，只有对上述这些“创新”“变通”渠道进行更加严格的监管，才能真正影响到房地产商的资金链，新政策才能真正发挥作用，进而挤出土地市场的局部泡沫。

（以上回答发布于2016-08-13，当前相关购房政策请以实际为准）

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5. 房企融资风险凸显是真的吗

倪鹏飞表示，虽然近一年来房地产相关资金不断收紧，但房企各项融资规模依然高于同期，面临资金链与信贷违约风险。

报告指出，房企负债率高企，已经达到或超过警戒水平。Wind资讯数据显示，截至9月底，A股136家上市房企负债合计达6.04万亿元，同比增加23.21%。36家房企资产负债率超过80%红线，占比近26.5%。其中，融创资产负债率高达92%，恒大、绿地、碧桂园等龙头房企也普遍接近于90%。值得一提的是，上市房企有息负债也整体攀升，截至9月底，136家房企有息负债总额达2.7万亿元，较2016年的2万亿元相比，同比增幅高达37%。

除负债外，信贷来源变化明显。报告显示，2016年9月份以来，房地产开发资金来源中个人按揭贷款增速下降迅猛，同比增速由2016年6月份的51.4%降至2017年9月的1.3%，但与之相对应的是，房地产开发资金来源中国内非金融机构贷款增速大幅增加，同比涨幅由2016年的7.2%增加至2017年8月的38.3%。

倪鹏飞表示，在目前房企总体负债率高企，资金集中兑付压力加大的背景下，楼市大幅波动会影响企业资金链安全，进而影响金融机构，因此，应加大对资金投向的管控，促进房企降低高杠杆资金占比。

6. 2017年商品房销售量价多不多

国家统计局日前发布的“2017年全国房地产开发投资和销售情况”显示，2017年商品房销售量价刷新中国楼市记录。

克而瑞研究中心数据显示，百强房企的业绩增速远超行业平均水平。祥生地产以超过200%的业绩增长率“加冕”增速最快的开发商。“2017年祥生总销售金额达619.6亿元，仅用3年就将销售额从100亿元大幅提高到600多亿元。”祥生控股集团总裁赵红卫说。

易居企业集团CEO丁祖昱在“相信2018：丁祖昱评楼市年度发布会”上分析称，“2017年三线及以下城市楼市成交量在全国销售总量中占比超过60%。因此，掘金三四线楼市是百强房企2017年的重要议题，多数开发商重点布局的是一线城市需求外溢的三四线城市，以及有特色小镇概念支撑的三四线城市。三四线楼市成交火爆成就了标杆房企的靓丽业绩。”

“不少开发商认为三四线城市风险大，趁着一轮行情‘割韭菜’，这是对城镇化的片面理解；还有些开发商认为库存高的城市没活力，地价贵于房价就认为未来房价还会涨，仍对住宅产品的迭代存在惰性。”祥生集团副总裁陈弘倪认为，开发商应从“造好房子”转型为“造好生活”。

丁祖昱表示，2017年在各地调控持续加码的政策环境下，行业份额集中度更强，向大型品牌房企靠拢，中小房企生存空间日益逼仄。克而瑞数据显示，百强房企已占据房地产市场的“半壁江山”：前100强房企的市场集中度高达55.5%，比2016年同期增加10.7个百分点。其中，前10强的市场集中度达24.1%，较2016年提升5个百分点。

“销售金额突破千亿元是一个里程碑。”丁祖昱认为，“未来标杆房企的数量将越来越少，但是房企的规模会越来越大。”为了能够继续“留在牌桌上”，目前未跻身千亿军团的前50强企业均提出将在2018年冲击千亿大关。在“千亿计划”的刺激下，标杆房企正积极增加土地储备规模。

钜派投资集团董事长兼CEO倪建达在“易居沃顿第六期研修班”上表示，在房地产行业，很多企业都是用现有和未来的资本购买资产，然后把这些资产在未来出售形成利润。未来百强房企之间发生收并购的概率将不断增大。中小房地产商若不想被大企业收购，出路要么是联合体量相近的企业做整合，要么是依靠金融企业，这样虽然可能失去对公司的控股权，但不会失去行业话语权。

中国人多，房子也需要。

7. 房企成绩单出炉，房企业绩为什么这么火

国家统计局最新披露的数据显示，11月份，国内一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。另据统计上海等严格限购的一线城市，房贷几年来出现了首次下滑。

由于前两年的房价上涨，叠加上2016年末的结转，大部分房地产企业依然收获了历史上最丰盛的房地产盛宴：2017年是销售业绩与利润上涨最为迅速的一年。本轮调控逐渐开始影响市场，对于房地产企业来说，压力逐渐开始体现到销售数据上。

8. 万科中海龙湖这些龙头房企对于毕业生有多难进

国内地产市场虽然曾经很繁荣，但是其实体制非常落后，原因你懂得。近年国家内调控及反腐，消费容者也越来越成熟和理性，地产行业真正开始面临步入市场化竞争。各类房企急需人才，但企业文化各不相同，海龟理论上是受欢迎的，放手一试吧！祝你好运

9. 多少家上市房企去年销售额3.37万亿元

2017年，在“房住不炒”总基调下，全国商品房成交量增速有所放缓，但上市房企销售规模再创新高。1月9日，中原地产研究中心公布的最新统计数据显示，截至日前，共有31家上市房企公布2017年销售业绩，这些企业全年销售额合计高达33758亿元，相比2016年的21908亿元上涨幅度达到54%。

中指院认为，未来随着房地产多元供给体系逐步完善、长效机制加速建立、资金面继续收紧，这些规模房企需在大规模抢收后保持清醒，早应对行业变局。

10. 2015年龙头房企斩获颇丰 业内看好2016年市场

3月以来，上市房企密集发布2015年年报和2016年的发展战略。去年，房企可谓遭遇“冰火两重天”。重点布局一二线城市的开发商赚得盆满钵满，而过度依赖三四线城市的开发商难以摆脱库存压力，业绩大受影响。

上市房企业绩披露尚未完全结束，但不难看出，龙头房企斩获颇丰，行业分化加剧；传统地产业务的地位难撼，但房企继续尝试“出海”、金融等新业务。

2015年龙头房企斩获颇丰

去年，以万科、保利、碧桂园、华润等龙头房企为代表的房企，在市场上却取得了不错的成绩。

由于销售表现出色，多家房企早在2015年11月左右就宣布提前达到年度销售目标，恒大、中海等房企还曾上调销售目标，并最终完成目标。

作为行业龙头企业的万科，其年报显示，2015年共实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%，在全国商品房市场的占有率进一步上升至3%，销售金额与市场占有率均创新纪录。万科集团高级副总裁谭华杰甚至在年报发布上用“历史上最好的一年”来形容2015年的业绩。

同列“千亿房企”行列的碧桂园、保利地产，也有着不错的表现。碧桂园集团3月15日在香港披露，其2015年共实现合同销售金额约1401.6亿元,合同销售面积约2153万平方米，同比分别增长7.1%和10.7%。

此外，还有一些新锐企业的表现较为抢眼，比如泰禾集团去年全年实现营业收入148亿元，同比增长76.93%。 新京报记者 陈禹铭

房企看好2016年市场

对于今年的楼市行情，不少房企都比较看好，因此制定的目标也相对较为乐观。

碧桂园总裁莫斌就在业绩发布会上表示，城镇化将持续，房地产将受惠于不断落地的政策刺激，房地产即将迎来最宽松的政策周期，因此对行业发展相对乐观。根据碧桂园披露，其2016年国内销售目标为1680亿元人民币，比2015年全集团合同销售额增长约20%。

持相似看法的还有雅居乐集团主席兼总裁陈卓琳。据他预计：“2016年中国经济将保持平稳增长。政府近期推行的相关政策将有助于进一步刺激房地产市场气氛。雅居乐相信首次置业或改善型住房的刚性需求将持续主导市场。”据悉，雅居乐2016年制定了销售目标460亿元，而截至3月24日，雅居乐已销售超100亿元，较去年同期上升3成。

此外，万科集团总裁郁亮在今年1月时也表示，万科2016年的销售目标是3000亿元。如果这一目标得以实现，其业绩增长率也将达到15%以上。

不过值得注意的是，也有房企主动下调了其预期。比如，万达商业地产3月24日披露的年报显示，2016年预期新开业购物中心50个以上，物业销售合同约1000亿元，较2015年1640.8亿元的销售额下调640亿元，显示出其转型的决心。

（以上回答发布于2016-03-25，当前相关购房政策请以实际为准）

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